El ciclo completo, fase por fase.
Aquí dentro tienes las seis fases que cubre dvproject Patrimonio sobre Business Central, con la lista real de funcionalidades de cada una. Más tres bloques transversales que cruzan todo el ciclo: tesorería, fiscalidad y gestión documental.
Tu mapa de navegación
Tú eliges qué partes usas. La herramienta es la misma.
01 Captación
El primer momento de la verdad: una oportunidad llega y necesitas decidir si entras o no, con la misma información del responsable comercial y del director financiero.
Funcionalidades
- Suelos / Captaciones. Alta de oportunidades inmobiliarias con datos urbanísticos completos: superficie, edificabilidad, características de la zona.
- Maestro de oportunidades. Responsable comercial, estado del proceso (en estudio, descartada, en negociación, comprada) y trazabilidad por captación.
- Documentación adjunta. Planos, notas simples y ofertas vinculados al expediente vía SharePoint nativo.
- Conversión a promoción. Cuando la captación se compra, salta a Fase 03 sin reescribir nada.
02 Viabilidad
Antes de comprometer capital, simulas. Cambias parámetros, ves el efecto en margen y decides con números, no con sensación.
Funcionalidades
- Estudios de viabilidad por activo. Simulación económica antes de comprar: ingresos esperados, costes de adquisición, costes de promoción, margen neto.
- Tasaciones de finca. Histórico de tasaciones por finca con fecha, importe y tasador. Sin Excel separados por activo.
- Información de mercado. Tabla Dva InfMercado con comparables y referencias de zona.
- Tipos de inmueble por estudio. Simulación con vivienda, local, garaje, trastero, oficina y nave dentro del mismo estudio.
- Comparativa entre escenarios. Varias hipótesis sobre el mismo proyecto, lado a lado.
03 Promoción / Reforma
Lo que estudiaste, ahora se ejecuta. Y mientras se ejecuta, los compradores empiezan a pedir cambios en su vivienda. Las dos cosas viven aquí, vinculadas al mismo inmueble, sin Excel paralelos.
Promoción
- Promoción inmobiliaria. Cabecera maestra con plan, fases y comerciales asignados.
- Plan de promoción. Árbol jerárquico (fincas → inmuebles) con toda la cartera de la promoción visible.
- Fases por promoción. Comercialización por fases con KPIs propios para cada una.
- Configuración de promoción. Parámetros por proyecto: cuentas contables, series, dimensiones, plantillas.
- Imputación de costes a inmuebles. El coste real de la promoción se reparte al inmueble por porcentaje o asignación directa.
Reforma a medida del comprador
- Ficha de reforma vinculada al inmueble y al comprador. Cada modificación que pide el cliente queda con su trazabilidad: quién, qué cambia, sobre qué vivienda y en qué fecha.
- Estados del cambio. Solicitada → aceptada → realizada. Sabes en cualquier momento qué reformas están pendientes de aprobación, cuáles están en obra y cuáles ya están ejecutadas.
- Documentación adjunta a la reforma. Planos modificados, especificaciones de materiales, fotos del antes/después. Pegadas a la ficha del cambio, no perdidas en el correo.
- Valoración del cambio. Presupuesto cerrado con conceptos y precios. Lo que se cobra al comprador por la reforma queda contabilizado y vinculado al inmueble.
- Imputación al inmueble. El precio final de venta y el coste real del activo recogen automáticamente las reformas aceptadas y realizadas.
04 Comercialización
El estado del activo —libre, reservado, arras, vendido, escriturado— actualizado al instante para todo el equipo. Quien recibe la llamada de un comprador tiene la misma foto que quien firma escritura mañana.
Funcionalidades
- Fincas e inmuebles por finca. Estructura clara de la cartera con búsqueda rápida.
- Tipos de inmueble. Vivienda, local comercial, garaje, trastero, oficina, nave, garaje+trastero.
- Estados de inmueble. Libre → reservado → arras → vendido → escriturado → alquilado, con histórico de cambios.
- Detalle de pagos por inmueble. Plan de pagos (entrada, plazos, escritura) con vencimientos y cobros conciliados.
- Plan de pagos automático. Generación masiva del calendario de cobros para toda la promoción.
- Comerciales por promoción. Equipo asignado por fase y cálculo de comisiones por venta.
- Comisiones (motor transversal). Conceptos, grupos cliente, liquidación periódica con comerciales internos y APIs externas.
- Firma de contrato. Documento legal generado del expediente del inmueble.
- Informe para escritura. Ficha completa lista para notaría.
- Contabilización venta de viviendas. Asiento contable automático con el flujo del cobro.
- Generador de configuración de promoción. Arranque guiado para una promoción nueva.
05 Explotación
Aquí vive el día a día del activo en cartera: los contratos que generan rentas, los IPCs que tocan, los inquilinos que reportan una incidencia y la tesorería que tiene que cuadrar a fin de mes.
Alquileres
- Alquiler con líneas y conceptos. Rentas, comunidad, servicios, fianza — cada uno con su tratamiento contable.
- Conceptos parametrizables. Rentas variables, repercusiones, suplidos.
- Restricciones de alquiler. Por finca o globales (no subarriendo, uso permitido, etc.).
- Inquilinos. Maestro completo con histórico contractual y comunicación.
- Movimientos IPC. Histórico oficial aplicado, cálculo automático de revisión, propuesta para aprobar.
- Cartas de aviso de revisión IPC. Generación masiva con plantilla, lista para enviar.
- Facturación masiva mensual. Generación de facturas y vencimientos por contrato en una sola operación.
Postventa
- Reclamaciones. Por finca o por inmueble, con estado y resolución.
- Repasos y tipos de incidencia. Catálogo parametrizable de incidencias frecuentes.
- Seguimiento de reclamación. Responsable, plazo, coste imputado al activo.
06 Análisis
La conversación con tu director financiero —o con tu consejo de administración— deja de ser «creo que vamos al día» y pasa a ser «esto es lo que tenemos», con el dato a mano antes de que pregunten.
Funcionalidades
- Cuenta de resultados por inmueble, promoción, zona o tipología. El nivel de granularidad lo eliges tú.
- Patrimonio Neto. Informe propio con configuración específica del sector inmobiliario.
- Role center patrimonio. Panel diferenciado para gestores de patrimonio, distinto del role center contable estándar.
- Estadísticas DvPromoción. KPIs de cartera y comercialización, listos sin construir el dashboard a mano.
- Evolución oferta y certificación. Si hay obra interna, comparativa partida a partida.
- Plantillas Power BI nativas del sector. No las plantillas genéricas — las del sector inmobiliario, con los KPIs que se piden en consejo.
- Informe de tesorería filtrable. Por previsión, por promoción, por inmueble.
Tesorería del activo
Avales, préstamos hipotecarios, conciliación bancaria y previsión de flujos viven dentro del mismo entorno donde vive el inmueble. Sin Excel del controller paralelo al ERP.
Funcionalidades
- Avales bancarios. Alta, líneas, contabilización, estados y vencimientos por aval.
- Préstamos hipotecarios. Cuadro de amortización, cancelaciones anticipadas, configuración por banco.
- Activos fijos por deudas. Vinculación inmueble ↔ préstamo para reporting consolidado.
- Norma 43. Importación del extracto bancario con conceptos interbancarios.
- Previsión de flujos de efectivo. Filtrable por promoción o por inmueble.
- Pagarés. Emisión, descuento, vencimiento controlado.
Cumplimiento fiscal (España)
Localización completa para España de fábrica. Verifactu, prorrata IVA y reporting SOCIMI sin desarrollos a medida ni puentes con un fiscal externo.
Funcionalidades
- Verifactu. Facturación cumpliendo el sistema verificable de la AEAT.
- Prorrata IVA. Ejercicios de prorrata con regularización al final del periodo.
- Declaraciones de impuestos. Cabeceras y líneas para los modelos habituales.
- Modelo SOCIMI. La estructura inmueble + propietario + flujo de rentas habilita el reporting fiscal específico de la SOCIMI.
Gestión documental
El expediente de cada activo y de cada promoción vive donde tiene que vivir: pegado al registro del ERP, no en una carpeta del equipo que cambia de mano cuando alguien se va.
Funcionalidades
- Conexión nativa con SharePoint. Estructura de carpetas por promoción y por inmueble, generadas automáticamente.
- Maestro de anexos. Documentos vinculados a expedientes (compraventa, alquiler, postventa, financiación).
- Multiempresa. Una empresa por sociedad — ideal para grupos con varias SL/SOCIMI — con reporting consolidado desde Business Central.
CRM y seguimiento comercial
El funnel de oportunidades vive dentro del mismo ERP donde vive el inmueble. Cada contacto, cada reunión, cada documento adjunto, queda conectado al activo correcto. Sin Excel comercial paralelo. Sin "déjame que mire en mis notas, te llamo".
Funcionalidades
- Ficha de oportunidad por contacto y por activo. Cada lead queda vinculado a la finca o inmueble que le interesa, con su responsable comercial, descripción y estado en curso · ganada · perdida.
- Funnel configurable (ciclo de ventas). Defines tus propias etapas — INICIO, REUNIÓN CALIFICAR NECESIDADES, VISITA, PROPUESTA, CIERRE — y un funnel distinto para venta, alquiler o captación de suelo.
- Etapas con probabilidad y valor calculado. Cada etapa lleva su % de posibilidades de éxito, % completado y valor estimado. El sistema calcula el valor actual ponderado en tiempo real.
- Estadísticas en vivo. Nº de interacciones por oportunidad, etapa actual del ciclo, valor estimado, valor actual calculado, % probabilidad. Listo para el comité comercial sin reconstruirlo a mano.
- Datos adjuntos a la oportunidad. Correos, propuestas firmadas, planos comentados, hojas de visita. Pegados al expediente del lead, no perdidos en el correo personal del comercial.
- Vinculación oportunidad ↔ finca / inmueble. Una oportunidad puede llevar varias fincas; una finca puede tener varias oportunidades activas. Todo el equipo ve la misma foto.
- Comentarios y trazabilidad de acciones. Cada cambio de etapa queda firmado: quién, qué acción tomó, fecha, comentarios libres del comercial.
- Tipo de oportunidad. Promoción · Alquiler · Suelo · Reforma · Venta de cartera. Cada una con su funnel, sus etapas y su reporting.
No tienes que usarlo todo.
Empiezas por la fase que te aprieta y vas sumando. La herramienta es la misma; el recorrido lo eliges tú.
- Si eres administrador de alquileres
Arrancas en Fase 05 Explotación. Contratos, IPC, facturación masiva, postventa. El resto del ciclo está ahí pero no lo abres.
- Si eres promotora
Arrancas en Fase 01 Captación. Captación, viabilidad, promoción, comercialización. Cuando el inmueble pasa a alquiler, te encuentras Explotación lista.
- Si eres SOCIMI o gestora
Arrancas en Fase 06 Análisis y Fase 05 Explotación. Reporting por activo, consolidación entre sociedades, modelo fiscal. Captación y promoción están si las necesitas.
Lo que añade dvproject Patrimonio.
Si ya trabajas con Business Central, esto es lo que sumamos al ecosistema que conoces. Sin migraciones. Sin romper actualizaciones.
| Funcionalidad | BC estándar | BC + dvproject patrimonio |
|---|---|---|
| Captación de oportunidades inmobiliarias con ficha urbanística | — | ✓ |
| Estudios de viabilidad económica por activo | — | ✓ |
| Estados del activo (libre · reservado · arras · vendido · alquilado) | — | ✓ |
| Plan de pagos automático por inmueble | — | ✓ |
| Contratos de alquiler con IPC automático y cartas de aviso | — | ✓ |
| Reformas con imputación de coste a inmueble | — | ✓ |
| Préstamos hipotecarios y avales vinculados al activo | — | ✓ |
| Cuenta de resultados por inmueble · promoción · tipología | — | ✓ |
| Plantillas Power BI nativas del sector inmobiliario | — | ✓ |
| Modelo SOCIMI · Verifactu · Prorrata IVA | — | ✓ |
Hemos conseguido disponer de toda la información en tiempo real en un único sistema; la flexibilidad y automatizaciones de dvproject nos permiten trabajar mejor juntos.
Cuéntanos qué fase del ciclo te aprieta más.
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