Es tu promoción y tu obra. El margen lo decides tú, lo proteges tú.
En una promotora-constructora no hay cliente externo al que renegociar. El margen del estudio de viabilidad o sigue vivo en la entrega, o lo pierdes tú. Aquí dentro tienes las seis fases que cubre dvproject promoción + construcción sobre Business Central — desde el suelo hasta la escritura — más cinco bloques transversales que cruzan todo el ciclo.
Tu mapa de navegación
Una única verdad. Desde la oportunidad de suelo hasta el `Sí, acepto` de la escritura.
01 Captación de suelo y oportunidad
Una oportunidad llega — un suelo, un edificio para rehabilitar, un activo a transformar. Antes de comprometer capital, necesitas saber si encaja en cartera y qué hipótesis preliminar de margen sostiene.
Funcionalidades
- Maestro de oportunidades. Suelos, edificios y activos en seguimiento, con estado y prioridad.
- Ficha de suelo / activo. Datos urbanísticos, edificabilidad, calificación y restricciones.
- CRM de propietarios y contactos. Quién tiene qué y con quién hablar — sin libreta paralela.
- Comparativa de oportunidades. Margen estimado, plazo, riesgo, encaje en cartera, en una sola vista.
- Geolocalización por zonas. Mapa de cartera y oportunidades por código postal o municipio.
- Adjuntos del expediente. Planos, escrituras, catastro, estudios técnicos vinculados a la ficha.
- Seguimiento del proceso de adquisición. Hitos: contacto → visita → carta de intenciones → firma.
- Hipótesis preliminar de margen. Cálculo rápido por m² edificable y precio de venta de zona.
02 Viabilidad técnica y económica
El estudio de viabilidad decide si vas a por la promoción o no. Necesitas un presupuesto inicial de obra creíble, una hipótesis de venta defendible y un plan de financiación que cuadre — todos sobre la misma estructura, no en tres Excel paralelos.
Funcionalidades
- Estudio de viabilidad de promoción. Cabecera única que conecta coste objetivo, hipótesis de venta y financiación.
- Presupuesto inicial de obra (objetivo). Importado de BC3 del proyecto técnico o desde plantillas tipo de tu cartera.
- Hipótesis de venta por unidad. Vivienda, garaje, trastero, local — con precio €/m² por tipología.
- Cuenta de explotación previsional. Ingresos por venta vs coste de obra + gastos de promoción + financiación + impuestos.
- Análisis de margen, TIR y VAN. Para defender la inversión ante consejo o ante el banco.
- Hipótesis de financiación. Préstamo promotor, anticipos de comprador, tramo subordinado.
- Convivencia de varios escenarios. Estudio inicial, técnico, ajustado tras visita urbanística — todos vivos a la vez.
- Comparativa entre estudios. Detalle y resumen de hipótesis lado a lado, sin reconstruir nada.
- Generador de oferta basada en oferta y objetivo basado en objetivo. Para iterar variantes durante la negociación de suelo o financiación.
- Motivo de cierre / no cierre del estudio. Causas codificadas para análisis posterior de cartera.
03 Proyecto y planificación de obra
Aprobada la viabilidad, conviertes el estudio en proyecto de ejecución sin reescribir nada. Las mediciones del proyecto técnico entran en BC3, la planificación se monta sobre las propias partidas y los precios objetivo del estudio viajan a obra para ser defendidos.
Funcionalidades
- Conversión estudio → proyecto en ejecución. Con un clic, conservando estructura, mediciones, partidas y precios objetivo.
- Importación BC3 nativa. Sin perder la jerarquía del proyectista: estándar, BC3 de certificaciones, BC3 de acuerdos marco.
- Importación Excel. En 2 formatos predefinidos para arranques rápidos.
- Estructura jerárquica de 7 niveles. Capítulo → subcapítulo → tarea → subtarea → elemento → partida.
- Mediciones por partida. Buffer de cálculo con largo, ancho, alto y parcial. Trazabilidad por celda.
- Planificación sobre las propias partidas. No en otra herramienta — la planificación y el coste comparten estructura.
- Microsoft Project. Import y export nativo bidireccional para los que ya trabajan con Project.
- dvplanner. Herramienta visual de Davisa para coordinar recursos entre obras de la cartera.
- Plantillas de planificación. Reutilizables entre promociones similares.
- Recálculo automático. Fechas previstas y de contratación se ajustan ante cualquier cambio.
- Previsión de costes y producción por periodo. Lista para reporting al consejo o al banco.
- Renumerar nivel y orden. Reorganizar partidas tras la negociación final con el proyectista o la dirección de obra.
04 Compras y subcontratación
Aunque construyas internamente, los materiales, los oficios subcontratados y los servicios técnicos los compras tú. Aquí gestionas el ciclo completo: hoja de demanda, RFQ multiproveedor, comparativas, contratos y subcontratistas con su documentación PRL al día.
Funcionalidades
- Hoja de demanda de proyectos. Necesidades agregadas listas para comprar, sin ir partida a partida.
- Petición de ofertas a varios proveedores con un clic. RFQ multiproveedor desde la propia hoja.
- Comparativa automática por precio y plazo. Ranking de ofertas con criterio configurable.
- Generación de contrato/pedido. Desde la comparativa ganadora, sin retecleo.
- Acuerdos marco. Con partidas y proveedores autorizados por partida — para la cartera completa de promociones.
- Importación BC3 de acuerdos marco. Cuando se pactan precios a nivel grupo.
- Detalle de contratación. Seguimiento del contrato hasta el albarán recibido.
- Subcontratación. Clasificación de contratistas, tarifa por tipo, históricos por proveedor.
- Anexos por obra y subcontrata. PRL, certificados, seguros vinculados al expediente.
- Trabajadores propios y subcontratados. Maestro vinculado al contratista, con formaciones y EPIs.
- UTE. Gestión de uniones temporales cuando se promueve con un socio constructor.
- Cambiar recurso asignado. Redistribución entre obras según prioridad de cartera.
05 Construcción e imputación interna
Aquí no hay cliente al que certificar — hay un margen que defender. Cada hora imputada, cada albarán de compra y cada movimiento entre obras de la cartera suma o resta del margen del estudio de viabilidad. Lo que pasa hoy en obra está en el ERP hoy.
Funcionalidades
- Producir cantidades / mediciones reales por partida. Pantalla operativa pensada para el ritmo del jefe de obra.
- Mediciones y producción en la misma pantalla. Ningún salto entre módulos.
- Imputación de costes desde albaranes de compra. Cada albarán al proyecto y a la partida correspondientes.
- Imputación automática desde compra. Report dedicado para cargas masivas mensuales.
- Albarán interno entre obras. Trazabilidad de material movido entre promociones de la cartera, con histórico y deshacer.
- Movilidad en obra. El encargado imputa horas y consumos desde el móvil. Las producciones se registran en el momento.
- Diario de proyecto. Registros agrupados por fecha y responsable.
- Diarios de costes. Imputación contable analítica por promoción.
- Movimientos de proyecto. Trazabilidad transaccional completa.
- Comparativa por partida. Objetivo · contratado · real · desviación, en una pantalla.
- Certificaciones internas entre obras. Cuando una unidad de la cartera presta recursos a otra.
06 Comercialización y entrega
La obra avanza y las unidades empiezan a venderse. Reservas, contratos privados, anticipos, escritura, llaves y postventa coordinados con el avance real de obra — sin que comercial y técnico vivan en mundos paralelos, y sin entregar lo que aún no es entregable.
Funcionalidades
- Catálogo de unidades. Vivienda, garaje, trastero, local, oficina — con metros, calidades y precio por unidad.
- Estados de unidad. Libre · reservada · vendida · escriturada · entregada, con fecha de transición.
- Reservas con anticipo. Plazo de reserva, anticipo cobrado, cancelaciones controladas.
- Contratos privados de compraventa. Con plantillas y datos del comprador.
- Calendario de cobros. Anticipos, hipoteca, escritura — todo cuadrado por unidad.
- Generación de facturación de anticipos. Sin retecleo entre comercial y administración.
- Conciliación con avance real de obra. Una unidad solo se escritura cuando su bloque está listo — el técnico lo confirma desde el ERP.
- Postventa por unidad. Incidencias, garantías, periodo legal cubierto, comunicación con comprador.
- Comunicación con compradores. Newsletter de avance de obra, citas de visita, notificaciones de hito.
- Turnos de citas. Para la entrega de llaves y la elección de calidades cuando aplica.
- Cuadre con el banco. Avales de cantidades anticipadas, garantía Ley 38/1999.
BC3 nativo
El estándar BC3 vive dentro del ERP, no en una utilidad de import puntual. Importas las mediciones del proyecto técnico, exportas para el banco o la dirección facultativa y mantienes la estructura del proyectista intacta.
Funcionalidades
- Import BC3 estándar. Estructura jerárquica completa preservada.
- Import BC3 de certificaciones internas. Cuando una unidad de la cartera certifica trabajos a otra.
- Import BC3 de acuerdos marco. Para precios pactados a nivel grupo.
- Export BC3 estándar. Para enviar al banco financiador o a la dirección facultativa.
- Export BC3 sin partidas. Solo estructura, cuando hace falta enviar el árbol vacío.
Movilidad en obra
El dato se recoge donde se produce. El encargado no escribe horas a fin de semana, las imputa al momento desde el móvil — y entran al ERP en tiempo real. Cada minuto de retraso en el dato es un minuto en el que el margen se mueve sin que lo veas.
Funcionalidades
- Imputación de horas y consumos desde móvil. Sin papel, sin parte semanal manual.
- Producciones registradas al momento. Cada cantidad producida entra al ERP en tiempo real.
- Recogida de dato en el lugar donde se produce. Albaranes, partes, consumos imputados al pie de obra.
Subcontratación y PRL
El subcontratista entra a obra con su documentación validada — clasificación, certificados, formaciones y EPIs — y la coordinación de actividades empresariales no depende de un correo perdido. En una promoción que es tuya, una sanción de Inspección de Trabajo te la comes tú.
Funcionalidades
- Clasificación de contratistas. Por especialidad, tarifa y trayectoria.
- Anexos por obra y subcontrata. Documentación específica por promoción.
- Recepción de documentación de trabajadores. Reconocimientos, formaciones, ITs.
- Comunicación de incorporación de subcontratas. Aviso al coordinador de seguridad.
- Coordinación de actividades empresariales. Registro y trazabilidad.
- Entrega del Plan de Seguridad y Salud. Con confirmación de recepción.
- Trabajadores obra y subcontrata. Maestro vinculado al contratista.
- Empleados propios. Con histórico formativo y de EPIs.
- Grupo contratista proveedor / contacto. Visión empresarial agregada para la cartera.
Tesorería de promoción
Préstamo promotor, anticipos de comprador, retenciones y previsiones de flujo conviven dentro del mismo entorno donde vive la promoción. La conciliación bancaria se cierra con Norma 43, los avales de cantidades anticipadas se controlan al céntimo, sin pasar por Excel del controller.
Funcionalidades
- Préstamo promotor. Cuadro de amortización, tramos, cancelaciones anticipadas, configuración por banco.
- Avales bancarios. Alta, líneas, contabilización, estados y vencimientos por aval — incluyendo aval de cantidades anticipadas (Ley 38/1999).
- Pagarés. Emisión, descuento y vencimiento controlados.
- Norma 43. Importación del extracto bancario con conceptos interbancarios.
- Previsión de flujos de efectivo. Filtrable por promoción y por unidad.
- Detalle de pagos. Calendario de cobros (anticipos, escritura) y pagos por promoción.
- Cartera de cobros y pagos. Con histórico y conciliación.
- Anticipos de comprador. Cobrados, conciliados con la unidad y con el aval correspondiente.
Reporting y Power BI
Si el dato vive en el ERP, el informe se construye solo. Producción real vs planificada por promoción, márgenes vivos, cartera de oportunidades y unidades vendidas — todo conectado al modelo nativo de Power BI, sin esperar al consultor de BI ni reconstruir histórico.
Funcionalidades
- Situación de promociones. Cartera completa con estado, importe objetivo, importe real, % avance, % margen.
- Seguimiento de obra mes a mes. Producción real vs planificada por promoción.
- Resultado mes a mes. Margen vivo de cada promoción de la cartera.
- Visión por tipo contratista. Coste por especialidad y por proveedor agregado.
- Comparativo detalle / resumen entre estudios. Para hacer evolución de hipótesis.
- Evolución oferta / objetivo / certificación / coste real. Cinco columnas en una pantalla.
- Proyección de costes. Estimación a cierre con datos reales y previstos.
- Valoración económica. Posición técnica y financiera de cada promoción.
- Informe de tesorería. Filtrable por promoción y por aval.
- Informe técnico-económico. Para banco financiador o consejo.
- Power BI nativo. Páginas listas para conectar (promociones, partidas, certificaciones, unidades vendidas, anticipos).
No tienes que usarlo todo.
Empiezas por la fase que te aprieta y vas sumando. La herramienta es la misma; el recorrido lo eliges tú.
- Si tu dolor está en viabilidad y márgenes
Arranca por Fase 02 Viabilidad. Cuenta de explotación previsional por promoción, hipótesis de venta por unidad y comparativa de escenarios de inversión. El resto del ciclo lo sumas cuando lo necesites.
- Si tu dolor está en el control de obra
Arranca por Fase 05 Construcción e imputación. Movilidad para el encargado, imputación desde albarán de compra, albaranes internos entre obras de la cartera. El margen del estudio empieza a defenderse desde el primer día.
- Si tu dolor está en comercialización
Arranca por Fase 06 Comercialización y entrega. Catálogo de unidades, reservas, anticipos, calendario de cobros y postventa por unidad. Sin Excel del comercial paralelo al ERP.
Lo que añade dvproject promoción + construcción.
Si ya trabajas con Business Central, esto es lo que sumamos para una promotora-constructora. Sin migraciones. Sin romper actualizaciones.
| Funcionalidad | BC estándar | BC + dvproject promoción + construcción |
|---|---|---|
| Maestro de oportunidades de suelo y CRM de propietarios | — | ✓ |
| Estudio de viabilidad de promoción con cuenta de explotación previsional | — | ✓ |
| Importación y exportación BC3 nativa | — | ✓ |
| Mediciones por partida con 7 niveles de desglose | — | ✓ |
| Catálogo de unidades vendibles (vivienda · garaje · trastero · local) | — | ✓ |
| Reservas, contratos privados y calendario de cobros por unidad | — | ✓ |
| Acuerdos marco con proveedores autorizados por partida | — | ✓ |
| Comparativa por partida: objetivo · contratado · real · desviación | — | ✓ |
| Subcontratación con documentación PRL y Plan de Seguridad | — | ✓ |
| Avales de cantidades anticipadas (Ley 38/1999) y préstamo promotor | — | ✓ |
| Reporting técnico-económico mes a mes para banco / consejo | — | ✓ |
| Plantillas Power BI nativas de cartera de promociones | — | ✓ |
La comparativa completa cubre 10 áreas y +130 funciones: oportunidades, estudio, viabilidad, ejecución, recursos, compras, homologación, contratas, comercialización, financiero e informes.
La solución aportada por Davisa nos ha permitido agilizar los procesos, tanto internos como externos. Con la movilidad de dvproject hemos conseguido disponer de la información precisa en cada momento y recoger el dato en el lugar que se produce, pudiendo trabajar desde cualquier lugar.
Hemos conseguido disponer de toda la información en tiempo real en un único sistema; la flexibilidad y automatizaciones de dvproject nos permiten trabajar mejor juntos.
Cuéntanos qué fase del ciclo de tu promoción te aprieta más.
Te enseñamos cómo lo resolvemos en una reunión de 30 minutos, con tus datos y tu cartera. Gratis, sin compromiso, con un consultor senior del sector.
ventas@davisa.es +34 647 37 39 96 (ventas) +34 618 747 238 (soporte/demos)